Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui imobil în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să-l plătească.

Contractul de vânzare-cumpărare ce are ca obiect un imobil trebuie încheiat în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute a contractului.

Prețul din contractul de vânzare-cumpărare constă într-o sumă de bani și trebuie să fie serios, determinat sau determinabil.

Legea nr. 70/2015 pentru întărirea disciplinei financiare privind operațiunile de încasări și plăți în numerar, limitează cuantumul plăților în numerar la 50.000 lei/tranzacție.

Dacă părțile nu s-au înțeles altfel, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare sunt în sarcina cumpărătorului.

Plata impozitului datorat pentru venitul realizat din transferul dreptului de proprietate, conform Codului Fiscal, este în sarcina exclusivă a vânzătorului.

• Să transmită proprietatea imobilului;
• Să predea imobilul;
• Să-l garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor imobilului;

  Evicțiunea este pierderea posesiunii unui imobil, ca urmare a exercitării de către o altă persoană a dreptului său asupra aceluiași imobil.

• În privința imobilelor înscrise în cartea funciară, obligația de a strămuta proprietatea cuprinde și obligația de a preda înscrisurile necesare pentru efectuarea înscrierii în cartea funciară;
• Vânzătorul are și obligația predării tuturor înscrisurilor care stau la baza dreptului său de proprietate (ex: contract de vânzare-cumpărare, titlu de proprietate, contract de schimb etc.).

În conformitate cu prevederile art. 111 din Codul fiscal, la încheierea actelor notariale care au ca obiect transferul proprietății imobiliare din patrimoniul personal, notarul public este obligat să încaseze impozitul pe venitul realizat din tranzacția imobiliară. Acest impozit este calculat şi încasat de notarul public la încheierea actului notarial și, ulterior, este virat de notarul public către bugetul de stat.

În prezent, impozitul datorat de persoane fizice la transferul proprietății imobiliare prin acte între vii este:

• 3% pentru imobilele deţinute o perioadă de până la 3 ani inclusiv şi
• 1% pentru imobilele deţinute o perioadă mai mare de 3 ani.

În cazul dobândirii de imobile prin moștenire, (1) dacă finalizarea procedurii succesorale are loc în termen de doi ani de la data decesului autorului moștenirii, nu se datorează impozit și (2) dacă finalizarea procedurii succesorale are loc peste termenul de 2 ani de la data decesului, moştenitorii vor datora un impozit de 1% din valoarea imobilelor moștenite.

Impozitul pe venitul realizat din tranzacția imobiliară se calculează la valoarea declarată de părţi în actul notarial și în cazul în care valoarea declarată este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici cu experți evaluatori autorizați în condițiile legii, impozitul se calculează la nivelul valorii stabilite prin studiul de piață.

• Să preia imobilul vândut;
• Să plătească prețul stabilit în contractul de vânzare-cumpărare.

• Înregistrarea contractului autentic de vânzare-cumpărare la organul fiscal local (primăria unității administrativ-teritoriale) în a cărui rază teritorială de competență se află imobilul, în termen de 30 zile de la data dobândirii imobilului;
• Înregistrarea la furnizorii de utilități (gaz, curent, apă-canal, încălzire centralizată, salubritate, cablu TV, internet, telefon fix, după caz), în termen de 30 zile de la data dobândirii imobilului (copie a contractului de vânzare-cumpărare, copie a cărții/cărților de identitate, indexuri contoare);
• Dacă este cazul, înregistrarea la administratorul imobilului / blocului, în termen de 10 zile (copie a contractului de vânzare-cumpărare, copie a cărții/cărților de identitate).

Este contractul prin care ambele părți se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, un contract de vânzare-cumpărare asupra unui imobil.

Clauze contractuale:

• Obligația părților de a vinde, respectiv de a cumpăra, în viitor;
• Identificarea imobilului ce face obiectul contractului;
• Stabilirea prețului la care se va face vânzarea și a avansului care se poate achita la contractare;
• Data limită până la care se va perfecta vânzarea;
• Sancțiunea neexecutării promisiunii / antecontractului (clauză de arvună sau altă clauză penală);
• Mecanisme aflate la dispoziția părților, în caz de nerespectare a obligațiilor contractuale;
• Stabilirea formei promisiunii / antecontractului.

• Acte de proprietate în original (vânzare-cumpărare, donație, schimb, rentă viageră, întreținere, dare în plată, tranzacție, partaj, hotărâre judecătorească, certificat de moștenitor etc.);

  Dacă imobilul a fost construit: act de dobândire teren, autorizație de construire, proces verbal de recepție la finalizarea lucrărilor, certificat de atestare a edificării construcției, act de apartamentare, act de partaj, după caz;

• Extras de carte funciară pentru autentificare – obținut prin intermediul biroului notarial;
• Alte acte, după caz: contract de credit, contract de ipotecă, contract de garantare, acorduri etc.;
• Acte de identitate ale părților, certificate de căsătorie, certificate / sentințe de divorț, după caz;
• Pentru persoane juridice: certificat de înregistrare (CUI – cod unic de înregistrare), act constitutiv al societății comerciale, certificat constatator eliberat de Oficiul Național al Registrului Comerțului (valabil 30 zile de la data emiterii), hotărâre AGA (Adunarea Generală a Acționarilor) sau procură specială.

• Acte de proprietate - în original (vânzare-cumpărare, donație, schimb, rentă viageră, întreținere, dare în plată, tranzacție, partaj, hotărâre judecătorească, certificat de moștenitor etc.);

  a) În cazul imobilelor dobândite în baza Decretului-lege nr. 61/1990, Legii nr. 85/1992 și Legii nr. 112/1995:

  • Contract de vânzare-cumpărare;
  • Proces verbal de predare-primire;
  • Contract de împrumut și dovadă de achitare integrală;

  b) În cazul imobilelor dobândite în baza Legii nr. 9/1968 și Legii nr. 4/1973:

  • Contract de vânzare-cumpărare;
  • Proces verbal de predare-primire;
  • Contract de împrumut și dovadă de achitare integrală;
  • Contract de construire;
  • Titlu de proprietate (doar pentru Legea nr. 4/1973);

  c) În cazul imobilelor retrocedate în baza Legii nr. 10/2001:

  • Dispoziție de restituire;
  • Proces verbal de punere în posesie;
• Extras de carte funciară pentru autentificare - obținut prin intermediul biroului notarial;
• Certificat de atestare fiscală - obținut de la organul fiscal local (primăria unității administrativ-teritoriale) în a cărei rază teritorială de competență se află imobilul. Se solicită pentru fiecare proprietar / coproprietar în parte și este valabil până la sfârșitul lunii în curs;
• Încheiere de întabulare - în original;
• Adeverință de la asociația de proprietari - în original - din care să rezulte că nu există datorii la întreținere. Conține numele, prenumele și semnătura președintelui, respectiv a administratorului, ștampila asociației de proprietari, numărul de înregistrare, termenul de valabilitate;
• Ultima factură emisă de fiecare furnizor de utilități, împreună cu dovada achitării acesteia;
• Certificat de performanță energetică - în original;
• Plan releveu (RLV) - schița, reprezentarea la scară, a elementelor imobilului (apartamente);
• Contract PAD - polița de asigurare împotriva dezastrelor naturale;
• Carte de identitate / pașaport - în original;
• Certificat de căsătorie sau certificat / sentință de divorț definitivă și irevocabilă - după caz;
• Conturile bancare ale cumpărătorului și vânzătorului - din care și în care se face plata prețului.

În cazul înstrăinării unui imobil (construcție și teren aferent), mai pot fi necesare, după caz:

• Autorizație de construire;
• Proces verbal de recepție la finalizarea lucrărilor;
• Titlu de proprietate, emis de comisia de specialitate, în temeiul Legii nr. 18/1991;
• La nevoie, Ordinul Prefectului prin care terenul aferent a fost atribuit în proprietate;
• Dovada respectării dreptului de preempțiune (Codul silvic; Legea monumentelor istorice).

În cazul înstrăinării unui imobil ce a fost cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, mai sunt necesare adeverințe din care să rezulte, după caz:

• că imobilul nu face obiectul vreunui litigiu pe rolul instanțelor judecătorești;
• că nu este depusă notificare a imobilului pe cale administrativă.

În cazul în care contractul se încheie prin mandatar, acesta are nevoie de procură specială autentică.

În cazul în care una din părți este minor, este necesară dispoziția de numire a unui curator, document emis de autoritatea tutelară în a cărei rază teritorială de competență își are domiciliul minorul.

În cazul în care una din părți este persoană pusă sub interdicție judecătorească, este necesară autorizarea instanței de tutelă (judecătoria) în a cărei rază teritorială de competență își are domiciliul persoana pusă sub interdicție.

În cazul în care vânzătorul / cumpărătorul este o societate comercială:

• Act de identitate al administratorului;
• Certificat de înregistrare (CUI - cod unic de înregistrare);
• Act constitutiv al societății comerciale;
• Certificat constatator, eliberat de Oficiul Național al Registrului Comerțului (valabil 30 zile de la data emiterii), din care rezultă calitatea de asociat / administrator;
• Hotărâre AGA (Adunarea Generală a Acționarilor) / decizie a asociatului unic (din care să reiasă acordul pentru înstrăinare sau cumpărare a imobilului respectiv la un anumit preț, precum și persoana ce va duce la îndeplinire cuprinsul hotărârii / deciziei) sau procură specială (dacă este cazul); dacă societatea comercială are ca obiect de activitate stabilit prin act constitutiv vânzarea / cumpărarea de bunuri imobile, administratorul acesteia poate încheia contractul de vânzare-cumpărare fără a fi nevoie de Hotărâre AGA / decizie a asociatului unic;
• Raport de evaluare a imobilului (dacă este cazul).